مطابق با قانون ثبت، مالکیت رسمی ملک تنها زمانی محقق میشود که نام شخص در دفاتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک درج شده باشد. به عبارت دیگر، انتقال اموال غیرمنقول مانند زمین، باغ، مسکن و غیره، مستلزم انجام تشریفات قانونی خاصی است. بر اساس مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون ثبت، نقل و انتقال اموال غیرمنقول باید از طریق سند رسمی به ثبت برسد.
پس از انجام معامله، تنظیم سند رسمی به نام خریدار، منوط به این است که ملک دارای سابقه ثبتی باشد و سند رسمی آن به نام فروشنده صادر شده باشد.
قولنامه در اصطلاح حقوقی، نوعی تعهد به فروش محسوب میشود و به خودی خود به معنای انتقال مالکیت نیست. اما آنچه در عرف عمومی به عنوان قولنامه شناخته میشود، در واقع همان مبایعهنامه است. با تنظیم و امضای مبایعهنامه توسط فروشنده و خریدار، انتقال مالکیت به صورت قانونی صورت میگیرد. بنابراین، در این مقاله منظور از قولنامه، همان مبایعهنامه است.
موضوع اصلی این مقاله، بررسی شرایط و مراحل اخذ سند رسمی برای ملک قولنامهای است؛ یعنی ملکی که بر اساس قولنامه خریداری شده اما فاقد سند رسمی است.
چنانچه ملکی را خریداری کردهاید که دارای سند رسمی است و فروشنده از تنظیم سند رسمی به نام شما امتناع میکند، میتوانید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده مطرح نمایید.
جهت تبدیل قولنامه به سند تک برگی طی فرایند درخواست سند برای املاک فاقد سند می توانید از قانون تعیین تکلیف املاک و ساختمان های فاقد سند رسمی استفاده کنید. قانون تعیین تکلیف که از آذر ماه ۱۳۹۰ اجرایی شده، مستند قانونی است جهت تبدیل قولنامه به سند شش دانگ از طریق ثبت نام در سامانه ثبت ملک. دریافت سند برای املاک فاقد سند امروزه از اهمیت بالایی برخوردار است و این موضوع به بالا بردش ارزش ملک و رسمی و قانونی کردن مستندات مالکیت منجر می شود. امروزه شاهد پرونده های اختلاف ملکی ناشی از اختلافات در حوزه املاک قولنامه ای در دادگاه ها هستیم. توجه داشته باشید که قانون صرفا شخصی را مالک رسمی یک ملک می داند که نام ان در دفتر املاک ثبت شده باشد.
قولنامه ها در واقع در دسته سند های غیر رسمی قرار دارند و صرفا یک قرارداد دو طرفه بین خریدار و فروشنده است. به دلیل ازدیاد خرید و فروش املاک به صورت قولنامه ای که شامل زمین، ساختمان، باغ، ویلا و آپارتمان قانون گذار برای حل این مشکل و رسمی کردن معاملات املاک قوانین ثبتی در نظر گرفته که منجر به صدور سند برای املاک قولنامه ای فاقد سند می شود. در صورتی که مالکیت املاک قولنامه ای در تهران را به استناد سند غیر رسمی قولنامه در اختیار دارید جهت دریافت سند تک برگ به استناد قانون تعیین تکلیف املاک و اراضی فاقد سند با کارشناس رسمی دادگستری مهندس عرفان یوسفپور در تماس باشید. گروه ایشان کلیه امور از جمله تهیه نقشه یو تی ام و فرم های مختصاتی، ثبت نام در سامانه تا مرحله ارائه شماره پرونده را انجام خواهند داد.